1.1 Hoe lang duurt een optie?
Een optie wordt gegeven voor de periode van vier maanden.

1.2 Is verlengen van een optie mogelijk?
Verlenging is in principe mogelijk. Bij een verlenging wordt rekening gehouden met:

  • de stand van zaken (vorderingen bouwaanvraag, verkoop huidige woning)
  • staat iemand te wachten op deze optie (reserve)
  • het aantal malen dat een verlenging van de optieperiode is gegeven.
  • na een optietermijn van in totaal één jaar, is verlengen alleen bespreekbaar als opnieuw €500,00 wordt betaald.

1.3 Wat kost een optie?
Op het moment dat men een kavel in optie neemt moet € 500 zijn voldaan. Als de optie niet omgezet wordt in koop, dan vervalt het inschrijfgeld aan de gemeente. Als u overgaat tot aankoop, wordt het inschrijfgeld verrekend met de koopsom.

1.4 Wanneer is mijn optieaanvraag toegekend?
Een optie is toegekend op het moment dat u een door de gemeente ondertekend optieformulier heeft ontvangen.

1.5 Wat moet ik doen om voor een optie in aanmerking te komen?
Als een bouwkavel nog niet in optie is uitgegeven, kunt u het verzoek indienen om een bepaalde kavel in optie te nemen. Na uw verzoek hiertoe wordt aan u in drievoud een optieformulier toegezonden met een nota ad € 500,00 voor het inschrijfgeld. Zodra de gemeente twee door u ondertekende optieformulieren en het inschrijfgeld heeft ontvangen, wordt aan u een door de gemeente ondertekend optieformulier geretourneerd.

1.6 Wanneer wordt op de site aangegeven dat de kavel niet meer beschikbaar is?
Zodra u een optie aanvraagt en de formulieren aan u ter ondertekening worden verzonden, heeft u formeel dus nog geen optie, maar is de kavel voor derden niet meer beschikbaar. Op internet zal worden aangegeven dat de kavel in optie is uitgegeven. Hierbij wordt er dus vanuit gegaan dat u de optieformulieren zult ondertekenen en het inschrijfgeld zult betalen.

1.7 Wanneer kan ik een gesprek aanvragen voor informatie over de kavel en een mogelijke optie ?
Voorafgaande aan het nemen van een optie en het betalen van inschrijfgeld kunt u eerst een gesprek aanvragen waarbij al uw vragen over de kavel en de procedures kunnen worden toegelicht. De uitkomsten van dit gesprek kunnen erg bepalend zijn of u wel of geen optie op deze kavel wilt nemen. Als u een afspraak maakt voor een gesprek over een bepaalde bouwkavel dan zal de kavel tot het moment van het oriënterend gesprek voor derden niet beschikbaar zijn.

1.8 Is het mogelijk een optie te ruilen?
Bij ruiling van een kavel moet opnieuw € 500 worden betaald als inschrijfgeld.

1.9 Kan ik ook als reserve op een kavel worden genoteerd?
Als u geen optie neemt, dan mag u zich op maximaal twee kavels als reserve laten noteren. Een combinatie van een optie nemen en een andere kavel als reserve laten noteren, is niet toegestaan. De gemeente noteert maximaal 2 reservekandidaten achter een optant.

1.10 Moet ik ook inschrijfgeld betalen als ik mij als reserve laat noteren?
Nee, voor het noteren als reserve hoeft geen inschrijfgeld te worden betaald. Pas als degene die de optie heeft, zijn optie laat vervallen en u neemt de optie over, dan betaalt u € 500 inschrijfgeld.

1.11 Als ik reserve sta krijg ik dan vanzelf bericht als de gegeven optie vervalt?
Ja, dan krijgt u bericht. Als u op dat moment geen belangstelling meer heeft, wordt een mogelijke tweede reserve geïnformeerd. Als deze ook geen belangstelling meer heeft dan komt de kavel weer beschikbaar voor de eerste die zich aanmeldt.

1.12 Als ik door omstandigheden niet in staat ben om bij het optiegesprek te zijn wat moet ik dan doen?
De optiegesprekken worden op volgorde van wachtlijst of loting gehouden. Als u niet in staat bent op een bepaald moment te komen om een kavel in optie te nemen, dan is het verstandig hierover in een vroeg stadium een afspraak te maken met medewerkers van grondzaken die deze optiegesprekken houden. Omdat elke situatie verschillend is zal een oplossing “op maat” gevonden moeten worden. U kunt b.v. iemand in uw plaats machtigen of telefonisch contact opnemen op het moment waarop het gesprek gepland is.

1.13 Wij hebben met z`n tweeën een optie gekregen op twee kavels voor een twee onder een kap woning. Over een paar maanden haakt een van ons tweeën af. Wat nu?
Er zijn verschillende mogelijkheden:

  • u haakt ook af. U bent beide uw inschrijfgeld kwijt;
  • u vindt zelf een nieuwe medebouwer;
  • uw bouwbedrijf wil op eigen risico de tweede woning bouwen. Deze wordt vervolgens bij een makelaar te koop aangeboden.

1.14 Wij willen graag een twee onder een kap woning maar ik heb geen mede-bouwer. Wat nu?
Bij de gemeente Noordoostpolder was het gebruikelijk dat u zich met twee gegadigden moet aanmelden. Dat hoeft niet meer. U mag als belangstellende een volledig blokje voor twee woningen in optie nemen. Daar zoekt u een bouwbedrijf bij die de tweede woning op eigen risico wil bouwen en verkopen. Betaalt dan alleen voor uw eigen woning het inschrijfgeld. De gemeente merkt in dat geval beide woningen aan als “in optie uitgegeven”. De gemeente krijgt t.z.t. van het bouwbedrijf de naam van de andere persoon zodra de woning verkocht is. Uiteraard blijft het mogelijk dat u isamen met iemand anders- een optie neemt op de twee kavels. U betaalt dan beide inschrijfgeld.

1.15 Wij willen graag samen een optie op een twee onder een kap woning. Daarvoor moeten wij loten. Vullen wij samen een lotingsformulier in?
Ja, als koppel wordt u geloot en als koppel bepaalt u samen uw keus van kavel.

1.16 Komen beide belangstellenden voor het optiegesprek ingeval er sprake is van een twee onder een kap woning?
Ja, voor een twee onder een kap woning komen de twee gegadigden samen op het gesprek om een optie te nemen. Ze tekenen beiden een optieformulier en moeten ook beiden inschrijfgeld hebben betaald.

1.17 Wij hebben een optie op een twee onder een kap-woning. Wij kunnen niet tot overeenstemming komen met onze medebouwers over de bouw van de woning. Wij en onze medebouwers willen graag op deze lokatie bouwen. Wie moet nu op zoek naar een andere kavel (en is het inschrijfgeld kwijt) en wie hoeft alleen maar een bouwbedrijf te vinden dat de tweede woning wel op eigen risico wil bouwen?
Samen met iemand bouwen vergt een goede voorbereiding en er moeten vooraf goede afspraken worden gemaakt. Het risico dat iemand (noodgedwongen) afhaakt, is altijd aanwezig. Als deze situatie zich voordoet, zult u hiervoor gezamenlijk een oplossing moeten zoeken.

2.1 Om voor een optiegesprek in aanmerking te komen, moeten wij loten. Wat wordt precies geloot?
Bij de loting wordt de volgorde bepaald van belangstellenden die zich via een lotingformulier hebben aangemeld: de volgorde waarin men voor een optiegesprek wordt uitgenodigd en dus een keuze kan maken. U wordt dus niet in- of uitgeloot en er worden ook geen kavels verloot.

2.2 Is een loting openbaar?
In principe niet. De notaris verricht de loting in het bijzijn van twee notariële getuigen. Als de omvang van de loting zeer beperkt is (enkele bouwkavels) dan kan de wethouder de loting ook verrichten.

2.3 Hoe wordt de loting bekendgemaakt?
Iedereen die heeft meegeloot, ontvangt bericht van de loting. De nummers van het lotingformulier staan in het proces verbaal. Zo kunt u zien op welke plaats u wordt uitgenodigd voor een optiegesprek.

3.1 Hoe snel moet een bouwplan worden ingediend?
U krijgt de kavel in optie om in de optieperiode een bouwplan te maken. Als de optieperiode daarvoor te kort is, kunt u eventueel een verlenging van de periode aanvragen. Zie ook onder opties: het verlengen van een optie.

3.2 Worden alle kavels gesondeerd?
Het is gebruikelijk dat -nadat de grond bouwrijp is- alle kavels in één keer worden gesondeerd. IJsselmeerbeton in Lemmer maakt van elke kavel een sonderingsrapport. U kunt dit rapport tegen betaling opvragen. Bij elke bouwaanvraag hoort een sonderingsrapport waarin staat aangegeven hoe diep de zandlaag zit. Dit is nodig om de lengte van de heipalen te berekenen.

3.3 Wanneer heb ik wel en wanneer heb ik geen omgevingsvergunning nodig?
Als u een woning wil (ver)bouwen heeft u een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nodig. Om snel te kunnen bepalen of een omgevingsvergunning nodig is, kunt u gebruik maken van de vergunningencheck op www.omgevingsloket.nl

4.1 Welke voorwaarden zijn van toepassing bij de verkoop van bouwgrond?
De gemeente Noordoostpolder heeft Algemene Voorwaarden voor de verkoop van grond. Alle grond wordt verkocht onder deze voorwaarden.

4.2 Mag ik zelf een notaris kiezen voor de overdracht van de grond?
De koper bepaalt wie de notaris moet worden. Als de koper bij de acceptatie van de koopovereenkomst geen notaris aanwijst, dan wordt het koopcontract naar een notaris in Emmeloord gezonden voor het opmaken van de akte.

4.3 Waarom wordt er geen koopovereenkomst opgemaakt als de grond nog niet bouwrijp is?
De gemeente verkoopt bouwrijpe grond. Als er een koopovereenkomst wordt gemaakt terwijl de grond nog niet bouwrijp is, dan levert dit problemen op met de fiscus i.v.m. de verschuldigde omzetbelasting.

5.1. Wanneer moet de koopsom worden betaald?
De nota voor de koopsom wordt toegezonden zodra bekend is wanneer de notariële akte passeert. Het is gebruikelijk en wenselijk dat de akte passeert zodra begonnen wordt met de bouw van de woning. Het inschrijfgeld wordt verrekend met deze laatste nota.

5.2. Wanneer moet ik rente betalen?
U bent rente verschuldigd als u met de bouw van de woning begint, terwijl u de koopsom van de grond nog niet betaald heeft.

6.1. Wanneer mag ik met de bouw beginnen?
Als u bouwvergunning heeft en de grond door de gemeente is vrijgegeven om te bouwen.

6.2. Mag ik al met de bouw beginnen als de grond nog niet is aangekocht?
In principe wel. De bouw staat los van de grondaankoop. Het terrein moet wel vrijgegeven zijn om te gaan bouwen en uiteraard moet u wel vergevorderd zijn met de aankoop van de grond.

6.3. Als ik ga bouwen en de grond is nog geen eigendom, wat zijn dan de gevolgen?
Dat de gemeente rente gaat rekenen over dat deel van de koopsom dat nog niet is ontvangen. U bouwt op gemeentegrond waardoor de gemeente in feite (door natrekking) eigenaar is van de opstallen.

6.4. Moet ik ook overdrachtsbelasting betalen?
Over de koopsom van de grond (en van de woning) moet u omzetbelasting betalen. Dat betekent dat u verder geen overdrachtsbelasting verschuldigd bent.

6.5. Mag ik tijdens de bouw van de woning op de kavel gaan wonen?
In beginsel is het niet toegestaan om bij de bouw van uw woning op de kavel te wonen. In uitzonderlijke omstandigheden kan hier van worden afgeweken. U kunt hiertoe een verzoek indienen bij cluster vergunningen. Zodra de woning vervolgens gereed is dient de tijdelijke huisvesting te worden afgebroken.

6.6. Heeft Emmelhage een gescheiden rioolstelsel?
Ja, in Emmelhage wordt het vuile water gescheiden van het schone (regen-) water. In eerste instantie moest het regenwater bovengronds, richting straat worden afgevoerd. Dit heeft nog steeds de voorkeur van de gemeente, maar het is geen verplichting meer. Omdat er al een schoonwater afvoer in de straat ligt, bestaat ook de mogelijkheid hierop aan te sluiten. De gemeente maakt de aansluitingen op gemeenteterrein. Waar deze aansluiting zit, kunt u informeren bij het cluster civiel.

6.7. Kan de gemeente controleren of de riolering juist is aangesloten?
Tijdens de bouw van de woningen zal de gemeente ondermeer controles uitvoeren of het regenwater wordt gescheiden van het rioolwater. Mocht later blijken dat toch regenwater op het riool is aangesloten, dan komen de kosten van herstelwerkzaamheden voor rekening van de koper.

6.8 Mijn kavel grenst aan het water. Mag ik mijn regenwaterafvoer daarop aansluiten?
Kavels die grenzen aan waterpartijen mogen het regenwater afvoeren op het openbaar water. In overleg met de gemeente zal een aansluiting worden gemaakt waarbij de uitmonding van de buis komt te liggen tot onder het waterpeil. De gemeente zal dan in de kavel een buis aanleggen vanaf het water door het talud tot ca. 1 m. in het vlakke deel van de tuin. De buis in de tuin zal vanaf deze uitmonding tot aan de woning, door de eigenaar aangelegd moeten worden.

6.9 Waar/hoe regel ik de aansluitingen voor de nutsbedrijven?
Op de website EnergiePortal staat een overzicht van alle netbeheerders van elektriciteit en gas.

6.10 Wanneer wordt mijn woning en mijn bouwkavel door de gemeente uitgezet en door het kadaster ingemeten?
Er wordt onderscheid gemaakt tussen de woning en de bouwkavel.

De woning.
Zodra u bouwvergunning heeft en de datum is bekend wanneer met de bouw wordt begonnen, kunt u (uw aannemer) bij de gemeente vragen om de lokatie van de woning aan te geven. Dit gebeurt zo kort mogelijk voor de werkelijke bouw omdat anders de paaltjes weer “verdwijnen”.
De kavel.
Wilt u, nadat de woning gereed is, de tuin aanleggen, dan kunt u contact opnemen met geo-informatie van de gemeente met het verzoek om de grenzen aan te geven. U moet er wel rekening mee houden dat de grenzen in principe eenmalig worden aangegeven.
Kadaster
In een later stadium worden de grenzen door het kadaster definitief vastgelegd.

6.11 Waar moet ik rekening mee houden bij mijn erfafscheiding?
U dient altijd alleen eigen terrein te gebruiken voor de inrichting en aankleding van uw tuin. Ook moet u er rekening mee houden dat er regels zijn voor de afscheiding van terreinen. Bomen mogen niet binnen een afstand van twee meter van de erfgrens geplaatst worden, heesters en heggen niet binnen een afstand van 0.50 meter. Alleen in overleg met uw buren mag u hiervan afwijken.

6.12 Wat voor internetvoorziening ligt er in Emmelhage?
In Emmelhage fase 1 ligt momenteel een glasvezelverbinding. Ook in toekomstige woningbouwlocaties (uitbreiding) wordt glasvezel aangelegd.

7.1 Kent de gemeente een antispeculatiebeding?
In oktober 2005 heeft het college besloten om de bestaande antispeculatie regeling te beëindigen.

7.2 Wanneer mag ik mijn kavel of woning doorverkopen?
Als de kavel bebouwd en ingericht is volgens de bestemming.

8.1 Ik woon niet in de gemeente Noordoostpolder. Kent deze gemeente beperkingen?
In Noordoostpolder is geen huisvestingsverordening van toepassing, dus vrije vestiging.

8.2 Zijn er ook mensen die voorrang hebben op de keuze van een kavel?
Nee, Bij een nieuwe uitgifte van een serie kavels bepaalt de loting de volgorde waarin gegadigden een kavel uit mogen zoeken.

8.3 Wanneer is bekend waar en hoeveel parkeerplaatsen worden aangelegd?
Bij het voltooien van de woonwijk. Wel is bij het opstellen van het plan rekening gehouden met een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning.

8.4 Hoe wordt de straat voor onze woning ingedeeld met trottoir, straat enz.?
Bij de uitgifte van de kavels is over het algemeen nog niet helemaal duidelijk hoe de openbare ruimte wordt ingevuld. De straat, de trottoirs, de parkeervakken, groenstroken, bomen, lichtmasten, etc, etc. worden pas bij het woonrijpmaken van de woonwijk definitief ingevuld. De bestemming “verkeersdoeleinden” geeft de gemeente vrijheid om deze ruimte naar eigen inzicht in te vullen zodra duidelijk is hoe de bebouwing is/wordt gesitueerd.

8.5 Mogen wij het bouwperceel ophogen?
Het vloerpeil van de woning ligt op ongeveer 30 cm boven het peil van de weg. Het aanvullen van (tuin)grond komt voor uw eigen rekening. Als het peil van de woning zodanig hoog is gekozen dat er veel grond moet worden aangevuld, dan dient u er rekening mee te houden dat u verantwoordelijk bent voor het aflopende hemelwater naar de naastgelegen kavels. Ophogen op zich is geen bezwaar mits dit binnen de perken blijft.

8.6 Met welke bijkomende kosten moet ik rekening houden?

  • Notariskosten worden in rekening gebracht over de aankoopakte en over de hypotheekakte. Meestal betaalt u voor twee aktes, vaak bij dezelfde notaris. Omdat de notaristarieven vrij zijn gegeven, kunnen de verschillen per notaris flink oplopen.
  • De aankoop van de grond wordt ingeschreven in het kadaster. Daarvoor voert de gemeente in een vroeg stadium werkzaamheden uit. Bij de aanbieding van de koopovereenkomst brengt de gemeente u daarvoor een bedrag in rekening van € 90,00.
  • De notaris zal bij zijn afrekening nog eens + € 850,00 wegens kadasterkosten in rekening brengen. Deze kosten moet de notaris aan het Kadaster afdragen.
    Voor de kosten van een omgevingsvergunning verwijzen wij u naar de actuele legesverordening van gemeente Noordoostpolder. Deze is terug te vinden op: http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/xhtmloutput/Historie/Noordoostpolder/381460/381460_3.html
  • Neemt u voor meer vragen contact op met gemeente Noordoostpolder.
  • De kosten voor een bodemonderzoek (zie 3.2.) bedragen ongeveer € 400,00
  • Het verschilt per aannemer wat er in de koopprijs voor de woning is opgenomen. Posten die soms wel en soms niet zijn opgenomen zijn: de keuken, aansluitkosten nutsbedrijven, leges bouwvergunning, extra heiwerk voor de fundering en het rapport voor het bodemonderzoek. Belangrijk is dus: wat zit wel, en wat zit niet in de aanneemsom. Het eventueel afvoeren van overtollige grond komt voor uw rekening. De gemeente heeft geen gronddepot waar u de grond kwijt kunt.

9.1 Hoe zit het met de aarden wal waar deze in het bestemmingsplan is getekend?
De wal komt te liggen achter in de tuin op de grens met de achterburen. De voet van de wal is 4 meter. De hoogte is 1.40 meter. De wal wordt door de gemeente aangelegd en beplant met bomen (hoogte aanplant ongeveer 2,5 meter) en met struiken (hoogte aanplant ongeveer 1 meter).

9.2 Is het bouwen van een typisch Zweeds huis toegestaan?
Op veel plaatsen is dit toegestaan.

9.3 Hoe dicht komen de bomen op de aarden wal op elkaar te staan?
De plantafstand is gevarieerd. In de praktijk ligt dit tussen 6 en 10 meter.

9.4 Wat is het snoeibeleid van de gemeente t.a.v. de wal achter de woningen?
De gemeente onderhoudt de beplanting en de bomen op de aarden wal niet. U moet zelf onderhoud plegen en snoeien, waarbij de bosstrook wel in stand moet worden gehouden (verkoopvoorwaarde).

9.5 Wij hebben een kleine schoonheidssalon. Mag deze ook in de woonwijk in Emmelhage?
Daar zijn mogelijkheden voor. Voor aan huis verbonden beroepen moet een vrijstelling worden aangevraagd. Op het gemeentehuis is aan de balie een speciale folder te verkrijgen “Werken in de woonomgeving”.

9.6 Moet er op de kavel geparkeerd worden?
De norm is 1,5 parkeerplaats per woning en minimaal 1,0 auto op eigen terrein. De gemeente legt 0,7 parkeerplaats per woning aan.

9.7 Mag ik op de zijgrens met mijn buren een houten schutting plaatsen met een klimop als afscheiding?
Ja. In het beeldkwaliteitplan staat dat een erfafscheiding is toegestaan in de vorm van hagen, een begroeid hek of een aarden wal.

9.8 Voor alle kappen is een overstek verplicht. Het overstek varieert van 50 cm tot minimaal 80 cm. Geldt de zijdelingse afstand (3 of 5 meter) ook voor het overstek?
Nee, voor de zijdelingse afstand is het gevelvlak in principe bepalend en wordt geen rekening gehouden met het dakoverstek.

9.9 Mastgoten zijn niet toegestaan. Wat zijn mastgoten?
Veelal zinken goten (halfrond). Vaak aan beugels hangende of op beugels liggende goten. Lichte constructie in tegenstelling tot de gewenste betimmerde bakgootconstructie.

9.10 Waar mag een erker dichter bij de eigendomsgrens worden gebouwd?
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen voor ingangspartijen en erkers, mits de bebouwings grens wordt overschreden met niet meer dan 1,5 meter en de breedte niet meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte van het hoofdgebouw.

9.11 Waar worden de afvalcontainers geplaatst?
Voor het ophalen van afval in de containers zijn er opstelplekken. In Emmelhage zet u uw container op deze vaste plek aan de straat. Die plek herkent u aan de witte strepen op de weg of de stoep. Als je niet weet niet waar je container geplaatst moet worden neem dan contact op met de Milieustraat via milieustraat@noordoostpolder.nl.

Emmelhage biedt diverse woonmogelijkheden